Mettre un bien immobilier dans une SCI peut faciliter une transmission, organiser une détention familiale ou simplifier la gouvernance entre plusieurs associés. Mais lorsqu’un patrimoine devient important, une autre question apparaît souvent : détenir l’immobilier via une société permet-il de réduire l’IFI ?
Dans la majorité des cas, la réponse est plus nuancée qu’un simple oui ou non. L’impôt sur la fortune immobilière ne vise pas uniquement les immeubles détenus directement. Il prend également en compte la fraction de valeur des parts ou actions correspondant aux biens immobiliers détenus, directement ou indirectement, par une société.
La SCI change donc le mode de détention et la manière de valoriser le patrimoine. Elle ne fait pas, à elle seule, disparaître l’immobilier de l’assiette taxable.
La vraie question est plutôt : qu’est-ce qui change réellement pour l’IFI lorsque l’immobilier est détenu via une SCI ?
01Une SCI ne fait pas disparaître l’immobilier de l’IFI
Lorsqu’un particulier possède directement un appartement ou un immeuble locatif, ce bien entre en principe dans son patrimoine immobilier taxable pour sa valeur au 1er janvier.
Lorsqu’il place ce même immeuble dans une SCI, il ne possède plus directement les murs. Il détient des parts sociales de la société qui possède elle-même l’immeuble.
Cela ne suffit pourtant pas à sortir l’actif de l’IFI. Le principe est de retenir les titres d’une société à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers imposables qu’elle détient directement ou indirectement, comme le précise le BOFiP relatif aux parts ou actions représentatives d’actifs immobiliers ↗.
Une SCI à l’IR peut donc être concernée, tout comme une SCI à l’IS, une SARL, une SAS ou une holding.
Détention directe
Immeuble : 2 M€Valeur immobilière détenueAssiette IFI : 2 M€
Détention via SCI
SCI : immeuble de 2 M€Parts représentatives à 100 % d’immobilierAssiette IFI : 2 M€
02Ce qui est imposé, c’est la fraction immobilière de la valeur des parts
Lorsqu’un contribuable détient des parts de SCI, il ne suffit pas de regarder la valeur brute de l’immeuble. Il faut d’abord déterminer la valeur réelle des titres détenus, puis identifier la fraction de cette valeur correspondant aux actifs immobiliers imposables.
Prenons un exemple.
Une SCI détient :
- un immeuble valorisé 2 M€ ;
- 400 000 € de trésorerie, issue par exemple de loyers accumulés ou de la cession récente d’un autre actif ;
- soit 2,4 M€ d’actifs au total.
Supposons, pour simplifier, qu’elle n’ait aucune dette et que sa valeur totale soit donc de 2,4 M€.
La fraction immobilière représente :
2 M€ / 2,4 M€ = 83,3 %
Un associé détient 60 % de la SCI. Ses parts valent donc :
2,4 M€ × 60 % = 1,44 M€
Mais l’intégralité de ces 1,44 M€ n’entre pas nécessairement dans son assiette IFI. Il faut appliquer la fraction immobilière :
1,44 M€ × 83,3 % ≈ 1,2 M€
Dans cet exemple, environ 1,2 M€ de valeur de parts entre donc dans son patrimoine immobilier taxable.
Valeur totale de la SCI
2,4 M€2 M€ d’immobilier + 400 k€ de trésorerieFraction immobilière
83,3 %2 M€ / 2,4 M€Participation de l’associé
1,44 M€2,4 M€ × 60 %Valeur taxable à l’IFI
≈ 1,2 M€1,44 M€ × 83,3 %Ce résultat est logiquement proche de 60 % des 2 M€ d’immobilier détenus par la SCI. Mais le raisonnement devient beaucoup plus intéressant dès que la société possède plusieurs actifs, des participations, des immeubles exonérés ou une structure de financement plus complexe.
Autrement dit, la SCI ne réduit pas automatiquement l’IFI. Elle change surtout la manière dont l’assiette est déterminée.
03Les dettes d’une SCI réduisent-elles réellement l’IFI ?
La présence d’une dette réduit généralement la valeur économique d’une société. Mais en matière d’IFI, une dette inscrite au bilan n’est pas automatiquement une dette qui réduit la valeur taxable des parts.
Les textes encadrent les dettes prises en compte et prévoient plusieurs mécanismes destinés à éviter qu’un passif purement artificiel ne vienne réduire l’assiette imposable. Le BOFiP consacré au passif des sociétés pour l’IFI ↗ détaille ces règles.
En pratique, il faut surtout retenir trois idées. La dette doit être rattachée à un actif immobilier imposable : une dette sans lien avec l’immobilier taxable de la société ne vient pas mécaniquement diminuer la fraction soumise à l’IFI. Ensuite, certaines dettes contractées auprès du redevable, de membres de son foyer ou de sa famille, ou encore d’une société qu’il contrôle, font l’objet de règles anti-abus lorsqu’elles ont financé l’acquisition ou certains travaux sur un actif imposable. Enfin, certains prêts à terme ou sans terme sont retraités selon des règles spécifiques afin que leur montant déductible diminue progressivement plutôt que de rester intégralement pris en compte. Ces restrictions connaissent toutefois des exceptions, notamment lorsque le contribuable peut démontrer l’absence d’objectif principalement fiscal ou, dans certains cas familiaux, le caractère normal et effectif du prêt.
La question devient particulièrement importante avec les comptes courants d’associés.
Supposons qu’un associé avance 500 000 € à sa SCI pour financer l’acquisition d’un immeuble. Comptablement, la SCI a bien une dette envers lui. Mais cela ne signifie pas que cette dette pourra systématiquement être retranchée de la valeur taxable de ses propres parts.
Certaines dettes envers le redevable, son foyer fiscal, certains membres de sa famille ou une structure liée peuvent être neutralisées, sauf lorsque les conditions permettant leur prise en compte sont respectées.
04SCI à l’IR ou SCI à l’IS : est-ce que cela change l’IFI ?
Passer une SCI à l’impôt sur les sociétés peut modifier profondément la fiscalité de son exploitation. Le calcul du résultat, les amortissements, l’imposition des loyers et la fiscalité lors d’une future cession peuvent être très différents de ceux d’une SCI à l’IR.
Mais pour l’IFI, la logique est différente.
Une SCI à l’IS qui détient un immeuble locatif continue de détenir un actif immobilier. Le fait que la société soit soumise à l’impôt sur les sociétés ne transforme pas cet immeuble en actif financier exonéré d’IFI.
SCI à l’IS ne signifie donc pas sortie de l’IFI.
Le choix de l’IS peut néanmoins avoir des effets indirects sur la valeur de la société : fiscalité latente, endettement, réserves, structure du bilan. Ces éléments peuvent influencer la valeur réelle des parts.
Mais ce n’est pas l’IS, en lui-même, qui procure une exonération.
05Résidence principale en SCI : attention à l’abattement de 30 %
C’est probablement l’un des points les plus contre-intuitifs.
Lorsqu’un contribuable détient directement sa résidence principale, il bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI, conformément aux règles rappelées par impots.gouv.fr sur la valorisation des biens déclarés ↗.
Prenons une résidence principale valorisée 2 M€.
En détention directe, sa valeur retenue pour l’IFI avant prise en compte d’autres éléments est ramenée à :
2 M€ × 70 % = 1,4 M€
Mais cet abattement légal de 30 % ne s’applique pas de la même manière lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI de gestion.
Cela ne signifie pas pour autant que les parts doivent nécessairement être retenues pour une valeur équivalente à 100 % de la valeur brute des murs. Des parts de SCI peuvent parfois présenter une valeur différente de la simple quote-part mathématique de l’actif, notamment en raison de leur liquidité ou de contraintes statutaires. Une éventuelle décote doit cependant correspondre à une réalité économique et être justifiable.
Il faut donc distinguer deux choses :
- l’abattement légal de 30 % sur la résidence principale détenue directement ;
- une éventuelle décote sur la valeur des parts de SCI, qui répond à une logique de valorisation et n’est pas automatique.
06Holding et immobilier professionnel : quand l’immobilier peut-il réellement être exonéré ?
Détenir un immeuble via une holding ne suffit pas à le sortir de l’IFI. Pour qu’un actif immobilier bénéficie d’un régime d’exonération professionnelle, il faut regarder son affectation réelle à une activité éligible et vérifier que les différentes conditions prévues pour le contribuable sont satisfaites. L’article 975 du CGI ↗ encadre ces exonérations.
Il faut donc distinguer une holding purement patrimoniale d’une organisation dans laquelle l’immobilier participe réellement à une activité opérationnelle.
Une holding patrimoniale qui possède simplement un appartement locatif ou un immeuble de rapport ne transforme pas cet immobilier en actif professionnel.
À l’inverse, prenons un dirigeant qui possède une entreprise industrielle et les murs dans lesquels cette entreprise exerce son activité. Selon la structure retenue et la situation du dirigeant, ces murs peuvent relever d’un traitement différent d’un simple immeuble locatif.
Ce qui importe n’est donc pas seulement de savoir si l’actif est détenu « dans une holding ».
Il faut regarder :
- qui détient l’immeuble ;
- quelle société l’utilise ;
- à quelle activité il est affecté ;
- quelles fonctions exerce le contribuable ;
- si les conditions du régime d’exonération sont effectivement réunies.
La même prudence vaut pour la holding animatrice. Son caractère animateur peut jouer un rôle important dans certaines situations, mais il ne constitue pas un passeport automatique permettant de faire sortir n’importe quel actif immobilier de l’IFI. Le BOFiP relatif aux actifs immobiliers professionnels ↗ précise les conditions applicables.
Pour la question plus large de savoir quand une holding apporte réellement quelque chose à une stratégie immobilière, voir également Holding et immobilier : quand structurer, et quand rester simple ?.
07Parts de SCI démembrées : usufruitier ou nu-propriétaire, qui paie l’IFI ?
Le démembrement de propriété ajoute une difficulté supplémentaire, mais le principe peut être formulé simplement.
Dans de nombreuses situations, l’usufruitier est imposé à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien ou des parts démembrées.
Le nu-propriétaire n’intègre alors pas lui-même cette valeur dans son assiette IFI.
Mais ce principe connaît certaines exceptions, notamment lorsque le démembrement résulte de situations prévues spécifiquement par la loi. Dans ces cas, la valeur peut être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon les règles fiscales applicables.
Il faut donc éviter deux raccourcis :
« Le nu-propriétaire ne paie jamais d’IFI » est trop général.
« L’usufruitier paie toujours sur 100 % » l’est également.
La bonne réponse dépend notamment de l’origine du démembrement.
Pour une famille ayant organisé une donation de parts de SCI ou un démembrement dans un contexte successoral, cette question doit donc être examinée à partir de l’acte et de la situation exacte, pas seulement du pourcentage économique détenu par chacun.
Ce sujet mérite d’ailleurs un développement autonome : IFI et démembrement : usufruitier ou nu-propriétaire, qui déclare quoi ?
08Alors, une SCI permet-elle vraiment de réduire l’IFI ?
Pas automatiquement.
Une SCI peut modifier la manière dont le patrimoine est valorisé, financé et transmis. Elle peut également faciliter une détention à plusieurs, organiser les pouvoirs entre associés ou préparer une transmission familiale.
Elle peut avoir un effet sur l’assiette IFI à travers plusieurs mécanismes :
- la valeur réelle des titres ;
- la proportion d’immobilier taxable ;
- les dettes effectivement prises en compte ;
- une éventuelle décote économiquement justifiée ;
- la présence d’actifs professionnels exonérés.
Mais l’idée consistant à placer un immeuble dans une société pour le faire disparaître de l’IFI est généralement erronée.
Dans certaines situations, la SCI ne change pratiquement rien à l’assiette taxable. Dans d’autres, la valorisation des parts et la structure financière peuvent produire un résultat différent d’une détention directe.
Et dans certains cas, la société peut même être moins favorable. La détention d’une résidence principale via une SCI de gestion, avec la perte de l’abattement automatique de 30 %, en est un bon exemple.
La bonne question n’est donc pas :
« Quelle société dois-je créer pour payer moins d’IFI ? »
Il est plus pertinent de partir de l’objectif patrimonial : financement, détention, gouvernance familiale, transmission, immobilier professionnel ou organisation d’un groupe. Puis d’en mesurer les conséquences fiscales.
La structure doit servir la stratégie patrimoniale. L’IFI n’en est qu’une conséquence. Cette réflexion relève plus largement de la fiscalité patrimoniale et de la structuration immobilière.