Mettre un immeuble dans une SCI ne permet pas, à lui seul, de le sortir de l’IFI. Dans la plupart des cas, l’immobilier reste taxable à travers la valeur des parts de la société.
La SCI peut en revanche modifier la façon dont cette valeur est calculée. La valorisation des parts, les dettes admises, une éventuelle décote ou encore le caractère professionnel de certains actifs peuvent faire varier l’assiette taxable.
Autrement dit, créer une SCI n’est pas une stratégie de réduction de l’IFI en soi. C’est la situation économique et juridique de la société qui détermine ce qui reste réellement imposable.
01Une SCI ne fait pas disparaître l’immobilier de l’IFI
Lorsqu’un particulier possède directement un appartement ou un immeuble locatif, ce bien entre en principe dans son patrimoine immobilier taxable pour sa valeur au 1er janvier.
Lorsqu’il place ce même immeuble dans une SCI, il ne possède plus directement les murs. Il détient des parts sociales de la société qui possède elle-même l’immeuble.
Cela ne suffit pourtant pas à sortir l’actif de l’IFI. Le principe est de retenir les titres d’une société à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers imposables qu’elle détient directement ou indirectement, comme le précise le BOFiP relatif aux parts ou actions représentatives d’actifs immobiliers.
Une SCI à l’IR peut donc être concernée, tout comme une SCI à l’IS, une SARL, une SAS ou une holding.
Détention directe
Immeuble : 2 M€Valeur immobilière détenueAssiette IFI : 2 M€
Détention via SCI
SCI : immeuble de 2 M€Parts représentatives à 100 % d’immobilierAssiette IFI : 2 M€
02Ce qui est imposé, c’est la fraction immobilière de la valeur des parts
Lorsque vous détenez des parts de SCI, regarder la valeur brute de l’immeuble ne suffit pas. Il faut d’abord déterminer la valeur réelle des titres détenus, puis identifier la fraction de cette valeur correspondant aux actifs immobiliers imposables.
Prenons un exemple.
Une SCI détient :
- un immeuble valorisé 2 M€ ;
- 400 000 € de trésorerie, issue par exemple de loyers accumulés ou de la cession récente d’un autre actif ;
- soit 2,4 M€ d’actifs au total.
Supposons, pour simplifier, qu’elle n’ait aucune dette et que sa valeur totale soit donc de 2,4 M€.
La fraction immobilière représente :
2 M€ / 2,4 M€ = 83,3 %
Un associé détient 60 % de la SCI. Ses parts valent donc :
2,4 M€ × 60 % = 1,44 M€
Mais l’intégralité de ces 1,44 M€ n’entre pas nécessairement dans son assiette IFI. Il faut appliquer la fraction immobilière :
1,44 M€ × 83,3 % ≈ 1,2 M€
Dans cet exemple, environ 1,2 M€ de valeur de parts entre donc dans son patrimoine immobilier taxable.
Valeur totale de la SCI
2,4 M€2 M€ d’immobilier + 400 k€ de trésorerieFraction immobilière
83,3 %2 M€ / 2,4 M€Participation de l’associé
1,44 M€2,4 M€ × 60 %Valeur taxable à l’IFI
≈ 1,2 M€1,44 M€ × 83,3 %Dans cet exemple, on retombe logiquement sur une valeur taxable proche de 60 % des 2 M€ d’immobilier détenus par la SCI. Le calcul devient surtout plus délicat lorsque la société possède plusieurs catégories d’actifs, des participations, des immeubles exonérés ou une structure de financement plus complexe.
Autrement dit, la SCI ne réduit pas automatiquement l’IFI. Elle change surtout la manière dont l’assiette est déterminée.
03Les dettes d’une SCI réduisent-elles réellement l’IFI ?
La présence d’une dette réduit généralement la valeur économique d’une société. Mais en matière d’IFI, une dette inscrite au bilan n’est pas automatiquement une dette qui réduit la valeur taxable des parts.
Les textes encadrent les dettes prises en compte et prévoient plusieurs mécanismes destinés à éviter qu’un passif purement artificiel ne vienne réduire l’assiette imposable. Le BOFiP consacré au passif des sociétés pour l’IFI détaille ces règles.
Premier réflexe : regarder ce que la dette a financé. Une dette sans lien avec un actif immobilier imposable ne vient pas mécaniquement réduire la fraction soumise à l’IFI.
Deuxième réflexe : regarder qui a prêté les fonds. Les dettes envers le redevable lui-même, des membres de son foyer ou de sa famille, ou encore certaines sociétés qu’il contrôle, sont davantage encadrées. Elles peuvent être neutralisées lorsque les conditions prévues par les textes ne sont pas respectées, notamment si le financement présente un objectif principalement fiscal.
Enfin, certains prêts à terme ou sans terme font l’objet d’un retraitement spécifique : le montant déductible peut diminuer progressivement au lieu de rester pris en compte intégralement pendant toute la durée du financement.
La question devient particulièrement importante avec les comptes courants d’associés. Un compte courant d’associé est simplement une somme qu’un associé prête à sa SCI, au lieu de l’apporter définitivement au capital.
Supposons qu’un associé avance 500 000 € à sa SCI pour financer l’acquisition d’un immeuble. Comptablement, la SCI a bien une dette envers lui. Mais cela ne signifie pas que cette dette pourra systématiquement être retranchée de la valeur taxable de ses propres parts.
Certaines dettes envers le redevable, son foyer fiscal, certains membres de sa famille ou une structure liée peuvent être neutralisées, sauf lorsque les conditions permettant leur prise en compte sont respectées.
04SCI à l’IR ou SCI à l’IS : est-ce que cela change l’IFI ?
Passer une SCI à l’impôt sur les sociétés peut changer profondément la fiscalité des loyers, des amortissements et d’une future revente. En revanche, cela ne fait pas disparaître l’immobilier de l’IFI.
Une SCI à l’IS qui détient un immeuble locatif continue de détenir un actif immobilier. Le régime fiscal de la société ne transforme pas cet immeuble en actif financier exonéré.
Le choix de l’IS peut néanmoins avoir des effets indirects sur la valeur de la société : fiscalité latente, endettement, réserves, structure du bilan. Ces éléments peuvent influencer la valeur réelle des parts.
Mais ce n’est pas l’IS, en lui-même, qui procure une exonération.
05Résidence principale en SCI : attention à l’abattement de 30 %
C’est probablement l’un des points les plus contre-intuitifs.
Lorsque vous détenez directement votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI.
Prenons une résidence principale valorisée 2 M€.
En détention directe, sa valeur retenue pour l’IFI avant prise en compte d’autres éléments est ramenée à :
2 M€ × 70 % = 1,4 M€
Mais cet abattement légal de 30 % ne s’applique pas de la même manière lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI de gestion.
Cela ne signifie pas pour autant que les parts doivent forcément être valorisées à 100 % de la quote-part mathématique des murs. Une décote peut parfois être justifiée, par exemple lorsque les parts sont moins liquides ou que les statuts limitent leur cession. Mais cette décote n’est pas un avantage fiscal automatique : elle doit correspondre à une réalité économique et pouvoir être défendue.
Il faut donc bien distinguer l’abattement légal de 30 %, prévu pour la résidence principale détenue directement, d’une éventuelle décote de valorisation des parts de SCI.
06Holding et immobilier professionnel : quand l’immobilier peut-il réellement être exonéré ?
Détenir un immeuble via une holding ne suffit pas à le sortir de l’IFI. Pour qu’un actif immobilier bénéficie d’un régime d’exonération professionnelle, il faut regarder son affectation réelle à une activité éligible et vérifier que les différentes conditions prévues par l’article 975 du CGI sont bien remplies dans votre situation.
Il faut donc distinguer une holding purement patrimoniale d’une organisation dans laquelle l’immobilier participe réellement à une activité opérationnelle.
Une holding patrimoniale qui possède simplement un appartement locatif ou un immeuble de rapport ne transforme pas cet immobilier en actif professionnel.
À l’inverse, prenons un dirigeant qui possède une entreprise industrielle et les murs dans lesquels cette entreprise exerce son activité. Selon la structure retenue et la situation du dirigeant, ces murs peuvent relever d’un traitement différent d’un simple immeuble locatif.
Ce qui importe n’est donc pas seulement de savoir si l’actif est détenu « dans une holding ».
Il faut regarder :
- qui détient l’immeuble ;
- quelle société l’utilise ;
- à quelle activité il est affecté ;
- quelles fonctions exerce le contribuable ;
- si les conditions du régime d’exonération sont effectivement réunies.
La même prudence vaut pour la holding animatrice, c’est-à-dire une holding qui participe activement à la conduite de son groupe et rend des services à ses filiales. Ce statut peut compter dans certaines situations, mais il ne permet pas de faire sortir automatiquement n’importe quel immeuble de l’IFI : l’usage réel du bien et la situation du dirigeant restent déterminants.
Pour la question plus large de savoir quand une holding apporte réellement quelque chose à une stratégie immobilière, voir également Holding et immobilier : quand structurer, et quand rester simple ?.
07Parts de SCI démembrées : usufruitier ou nu-propriétaire, qui paie l’IFI ?
Le démembrement de propriété ajoute une difficulté supplémentaire, mais le principe peut être formulé simplement.
Dans de nombreuses situations, l’usufruitier est imposé à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien ou des parts démembrées.
Le nu-propriétaire n’intègre alors pas lui-même cette valeur dans son assiette IFI.
Mais ce principe connaît certaines exceptions, notamment lorsque le démembrement résulte de situations prévues spécifiquement par la loi. Dans ces cas, la valeur peut être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon les règles fiscales applicables.
Il faut donc éviter deux raccourcis :
« Le nu-propriétaire ne paie jamais d’IFI » est trop général.
« L’usufruitier paie toujours sur 100 % » l’est également.
La bonne réponse dépend notamment de l’origine du démembrement.
Pour une famille ayant organisé une donation de parts de SCI ou un démembrement dans un contexte successoral, cette question doit donc être examinée à partir de l’acte et de la situation exacte, pas seulement du pourcentage économique détenu par chacun.
08Alors, une SCI permet-elle vraiment de réduire l’IFI ?
Non, une SCI n’est pas en elle-même un outil de réduction de l’IFI.
Elle peut toutefois modifier la valeur taxable à travers la valorisation réelle des parts, les dettes effectivement admises, une éventuelle décote justifiée ou la présence d’actifs professionnels exonérés. Dans certaines situations, cela produit une assiette différente de celle d’une détention directe.
Mais l’effet peut aussi être nul, voire défavorable. La résidence principale en est un bon exemple : une SCI de gestion peut faire perdre l’abattement automatique de 30 % applicable en détention directe.
Nous partirions donc d’abord de l’objectif patrimonial : détenir un bien à plusieurs, financer un projet, organiser la gouvernance familiale, préparer une transmission ou loger un immobilier professionnel. La structure vient répondre à cet objectif, puis on en mesure les conséquences à l’IFI.
La structure doit servir la stratégie patrimoniale. L’IFI n’en est qu’une conséquence. Cette réflexion relève plus largement de la fiscalité patrimoniale et de la structuration immobilière.