Quitter la France ne signifie pas devoir vendre son immobilier français. Un appartement peut être conservé, loué ou vendu après le départ. Mais selon le bien et le moment où la décision est prise, les conséquences fiscales peuvent être très différentes.
C’est toute la difficulté de la fiscalité immobilière du non-résident : il n’existe pas une règle unique applicable à l’ensemble du patrimoine. Les loyers restent généralement imposables en France, une vente peut continuer à générer une plus-value taxable, l’IFI peut subsister et le pays dans lequel vous vous installez peut lui aussi s’intéresser à vos revenus français.
Prenons Thomas, 42 ans, entrepreneur. Il quitte la France pour s’installer au Portugal. Il possède encore son ancienne résidence principale à Paris, valorisée 900 000 €, un appartement loué vide de 500 000 €, un studio meublé de 300 000 € et des parts de SCI représentant environ 500 000 € d’immobilier français.
Sa vraie question n’est donc pas seulement de savoir combien il paiera d’impôt après son départ. Il doit surtout décider ce qu’il fait de chacun de ses biens.
01Devenir non-résident ne fait pas sortir vos immeubles de France
Thomas devient effectivement non-résident fiscal français. Son statut personnel change, mais ses appartements restent situés en France. Devenir non-résident fiscal ne fait pas sortir un immeuble situé en France de la fiscalité française.
Les revenus tirés d’un immeuble français restent en principe des revenus de source française. Une future plus-value peut continuer à être imposée en France et un patrimoine immobilier français suffisamment important peut rester soumis à l’IFI. Les conventions fiscales internationales peuvent modifier certaines modalités, mais elles ne font pas disparaître le lien entre l’immeuble et son pays de situation.
La première idée à retenir est donc simple : l’expatriation change votre situation fiscale, pas la localisation de vos biens.
En pratique, beaucoup de choses peuvent néanmoins évoluer : le périmètre de l’IFI, les prélèvements sociaux applicables ou encore l’intérêt de vendre ou de louer certains actifs. Pour Thomas, la bonne méthode consiste donc à reprendre son patrimoine bien par bien.
02Ancienne résidence principale : vendre, attendre ou louer ?
C’est la première décision importante de Thomas.
Son appartement parisien était sa résidence principale avant son départ. S’il le vend alors qu’il constitue encore sa résidence principale et que les conditions habituelles sont réunies, la plus-value peut bénéficier de l’exonération correspondante.
Mais Thomas n’est pas nécessairement obligé de vendre avant de partir.
Un non-résident peut bénéficier d’une exonération sur la vente de son ancienne résidence principale française après son départ. Il faut notamment que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de résidence fiscale et que le logement soit resté à sa libre disposition entre son départ et la vente. Ces conditions sont cumulatives.
C’est cette dernière condition qui change concrètement la décision.
Thomas quitte Paris en septembre. Une agence lui propose de louer immédiatement l’appartement pour 3 000 € par mois pendant qu’il cherche un acquéreur. Sur le papier, laisser un appartement vide pendant plusieurs mois semble peu rationnel.
Pourtant, s’il le loue, Thomas n’a plus la libre disposition du logement. Quelques mois de loyers peuvent donc lui faire perdre l’accès à cette exonération spécifique, alors même que la plus-value latente peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros. La mise en location de l’ancienne résidence principale après le départ peut faire perdre la condition de libre disposition exigée pour l’exonération spécifique correspondante.
La conclusion n’est pas qu’il faut systématiquement vendre ou laisser le logement vide. Il faut comparer ce que rapporte réellement la location avec la fiscalité potentielle de la vente avant de signer le bail.
Il existe par ailleurs une autre exonération propre à certains non-résidents, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable par cédant, avec des conditions différentes. Elle peut notamment s’appliquer à certaines cessions réalisées jusqu’au 31 décembre de la dixième année suivant le départ.
Nous n’allons pas la détailler ici. Elle mérite un article dédié à la plus-value immobilière du non-résident.
Quelques mois de loyers peuvent modifier la fiscalité d’une plus-value beaucoup plus importante.
Après le départ : vendre, attendre ou louer ?
Vendre
Exonération de la résidence principale potentiellement applicable si les conditions sont réunies.
Conserver temporairement sans louer
Thomas garde la libre disposition du logement. L’exonération spécifique après le départ peut rester accessible sous conditions.
La vente doit notamment intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du départ.Louer après le départ
Thomas met le logement à disposition d’un locataire. La condition de libre disposition n’est plus remplie.
L’exonération spécifique de l’ancienne résidence principale n’est plus accessible.Quelques mois de loyers peuvent modifier la fiscalité d’une plus-value beaucoup plus importante.
03Revenus fonciers du non-résident : que deviennent les loyers ?
Thomas conserve son deuxième appartement, déjà loué vide.
Les loyers provenant d’un immeuble situé en France restent en principe imposables en France pour un non-résident, sous réserve de la convention fiscale applicable.
La nature de la location reste également déterminante. Une location nue relève des revenus fonciers, tandis qu’une location meublée relève des BIC.
Imaginons que l’appartement loué vide rapporte 24 000 € par an. Cela ne signifie pas que Thomas va automatiquement payer 20 % de 24 000 €.
Il faut d’abord déterminer son revenu net imposable selon les règles applicables à la location. C’est seulement ensuite qu’intervient la fiscalité propre au non-résident.
Cette distinction permet de comprendre l’un des raccourcis les plus fréquents sur le sujet.
04Non, les loyers d’un non-résident ne sont pas simplement taxés à 20 %
On entend régulièrement qu’un non-résident paie 20 % d’impôt sur ses revenus français, puis 30 %.
Le mécanisme est plus subtil.
Les revenus français du non-résident sont d’abord imposés selon les règles de droit commun et le barème progressif. Un taux minimum d’imposition s’applique ensuite : pour les revenus perçus en 2025, il est de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà.
Le taux minimum de 20 % n’est pas une flat tax appliquée au montant brut des loyers encaissés.
Thomas dispose en outre d’une autre possibilité : demander l’application du taux moyen lorsqu’il lui est plus favorable. Un non-résident peut demander l’application du taux moyen lorsqu’il est plus favorable.
Pour le déterminer, l’administration calcule le taux qui résulterait de la prise en compte de ses revenus français et étrangers. Si ce taux est inférieur au taux minimum, il est appliqué aux revenus qui sont effectivement imposables en France.
Prenons un exemple volontairement simplifié. Thomas communique ses revenus portugais afin de permettre ce calcul et le taux moyen obtenu ressort à 14 %.
Les revenus étrangers utilisés pour calculer le taux moyen ne deviennent pas pour autant automatiquement imposables en France. Ils servent à déterminer le taux. Le taux obtenu est ensuite appliqué aux revenus sur lesquels la France conserve effectivement son droit d’imposition.
La bonne question n’est donc pas « suis-je taxé à 20 % parce que je suis non-résident ? ». Il faut plutôt regarder quel est mon revenu français net taxable et quel taux sera réellement appliqué.
Le taux minimum de 20 % n’est pas une flat tax appliquée au montant brut des loyers encaissés.
05Prélèvements sociaux : 7,5 %, 17,2 % ou 18,6 % ?
L’impôt sur le revenu n’est pas le seul élément à intégrer.
Les revenus immobiliers français peuvent également supporter des prélèvements sociaux. Et depuis 2026, le taux n’est plus nécessairement identique selon le type de location.
Pour une location nue relevant des revenus fonciers, le taux de droit commun est de 17,2 %. Pour une location meublée non professionnelle relevant des prélèvements sociaux sur le patrimoine, il est désormais de 18,6 %.
Thomas vit toutefois au Portugal.
Lorsqu’une personne remplit les conditions d’exonération de CSG et de CRDS liées à son affiliation à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État concerné, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % peut rester dû sur les revenus immobiliers français concernés.
Autrement dit, écrire qu’« un non-résident paie 17,2 % de prélèvements sociaux » est trop approximatif.
La réponse dépend notamment de la nature du revenu et de la situation sociale du contribuable. Deux propriétaires vivant à l’étranger et possédant le même appartement français peuvent ainsi ne pas supporter exactement les mêmes prélèvements.
06LMNP et non-résident : le meublé reste un sujet à part
Thomas possède aussi un studio qu’il loue meublé.
Ses revenus continuent à relever des BIC. Son changement de résidence fiscale n’efface donc pas les mécanismes propres à la location meublée.
Supposons que le studio lui rapporte 18 000 € par an. À ce niveau de recettes, il reste notamment sous le seuil de 23 000 € qui intervient dans l’analyse du caractère professionnel de l’activité.
Mais la fiscalité annuelle n’est qu’une partie de l’histoire.
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre d’un LMNP au réel doivent en principe être réintégrés pour le calcul de la plus-value lors de la vente.
Un investissement peut donc être fiscalement efficace pendant plusieurs années tout en devenant moins favorable au moment de la sortie.
Il n’est pas utile de transformer cet article en guide complet du LMNP. Pour Thomas, le principe à retenir est plus simple : le rendement pendant la détention et la fiscalité de la revente doivent être analysés ensemble.
Le LMNP non résident mérite donc son propre article.
07Plus-value immobilière du non-résident : partir ne supprime pas l’impôt
Quelques années plus tard, Thomas décide de vendre son appartement locatif.
L’immeuble est toujours situé en France. Le changement de résidence fiscale ne suffit donc pas à faire disparaître la fiscalité française attachée à la vente. Une plus-value immobilière française peut rester imposable en France après le départ.
La plus-value immobilière imposable d’un non-résident reste en principe soumise à un prélèvement de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Les abattements pour durée de détention continuent à s’appliquer.
L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération complète intervient après 30 ans.
Selon la situation du vendeur, d’autres prélèvements et obligations peuvent s’ajouter, notamment les prélèvements sociaux ou, dans certains cas, l’intervention d’un représentant fiscal.
Le message essentiel reste beaucoup plus simple :
attendre d’être non-résident ne rend pas automatiquement la vente d’un appartement français exonérée.
Nous garderons le calcul détaillé, les différentes exonérations et le représentant fiscal pour le futur article consacré spécifiquement à la plus-value immobilière du non-résident.
08IFI du non-résident : ici, le départ peut réellement changer le périmètre
Pour l’IFI, la logique est différente.
Un non-résident peut rester soumis à l’IFI sur son patrimoine immobilier français net taxable supérieur à 1,3 M€. Sous réserve des conventions internationales, sont notamment concernés les biens détenus directement et certaines détentions indirectes. L’administration fiscale détaille le périmètre de l’IFI des non-résidents.
Reprenons Thomas.
Ses actifs immobiliers français représentent 2,2 M€ en valeur brute. Après prise en compte des dettes admises en déduction, supposons que sa valeur nette taxable s’établisse à 1,55 M€.
Son départ ne fait donc pas disparaître l’IFI.
Imaginons maintenant qu’il achète quelques années plus tard une maison de 1 M€ au Portugal. L’immobilier étranger d’un non-résident est en principe hors du périmètre français de l’IFI, sous réserve des conventions et règles particulières.
C’est ici que le changement de résidence peut réellement modifier la situation patrimoniale.
Il ne supprime pas nécessairement l’IFI. Il peut en revanche réduire son périmètre territorial.
La question utile n’est donc pas simplement « est-ce que je paie encore l’IFI ? », mais plutôt :
« Quels actifs restent dans l’assiette française une fois que je suis devenu non-résident ? »
L’expatriation peut réduire le périmètre de l’IFI sans faire disparaître l’immobilier français.
Thomas change de résidence fiscale. Ses immeubles français restent en France.
Avant le départ
Résident fiscal français
Après le départ
Patrimoine français toujours localisé en France
Le départ peut réduire le périmètre de l’IFI. Il ne fait pas disparaître l’immobilier français.
09Détenir le bien via une SCI ne fait pas disparaître son caractère français
Thomas détient enfin une partie de son patrimoine par l’intermédiaire d’une SCI.
Pour l’IFI d’un non-résident, la détention indirecte ne suffit pas à sortir l’immobilier français de l’assiette. Les parts ou actions détenues dans des sociétés immobilières peuvent être retenues à hauteur de la fraction correspondant aux biens et droits immobiliers situés en France. La détention d’un immeuble français via une SCI ne suffit pas à le faire sortir du champ français de l’IFI.
Le mode de détention peut également avoir des conséquences sur certaines exonérations de plus-value.
Une SCI peut évidemment répondre à des objectifs de détention familiale, de transmission ou d’organisation du patrimoine immobilier. Mais elle ne transforme pas un immeuble situé en France en actif fiscalement étranger.
Pour Thomas, l’analyse doit donc intégrer à la fois les appartements détenus directement et l’immobilier français détenu indirectement à travers ses participations.
10La France n’est que la première moitié du calcul
Thomas est désormais résident fiscal portugais.
La France conserve des droits d’imposition importants sur ses immeubles français, mais son pays de résidence peut également lui demander de déclarer ses loyers ou certaines plus-values selon ses propres règles.
La convention fiscale entre les deux pays sert alors à déterminer comment les droits d’imposition s’articulent et comment une double imposition doit être évitée.
Une stratégie peut donc sembler très avantageuse lorsqu’on ne regarde que la fiscalité française, puis devenir nettement moins intéressante une fois la fiscalité du pays d’accueil ajoutée.
Le pays de résidence doit également être analysé pour connaître la fiscalité globale des loyers et des plus-values. La bonne analyse ne compare pas uniquement la France avant et après le départ. Elle compare la fiscalité globale avant et après le changement de résidence.
Avant de partir : vendre, louer ou conserver ?
Après avoir examiné les quatre biens de Thomas, une chose apparaît clairement : il n’existe pas une réponse valable pour tout son patrimoine.
Son ancienne résidence principale peut justifier une vente rapide ou une conservation temporaire sans location si cela protège une exonération importante. Son appartement locatif peut parfaitement continuer à produire des revenus si son rendement net après fiscalité reste satisfaisant.
Son studio meublé nécessite une analyse différente, notamment parce que la fiscalité pendant la détention et celle de la sortie ne répondent pas exactement aux mêmes mécanismes. Ses parts de SCI doivent enfin être intégrées à l’analyse de l’IFI et des futures cessions.
Thomas ne doit donc pas choisir entre « vendre tout » et « conserver tout ».
Il doit reprendre chaque actif et répondre à quatre questions : combien ce bien rapporte-t-il réellement, combien coûterait sa vente, comment sera-t-il imposé une fois Thomas non-résident et quel rôle doit-il encore jouer dans son patrimoine dans cinq ou dix ans ?
C’est seulement après cette analyse que la décision devient réellement patrimoniale.
Une expatriation ne crée pas une nouvelle règle fiscale unique pour votre immobilier français. Elle change le contexte dans lequel chacun de vos biens doit être arbitré.