Quitter la France ne signifie pas devoir vendre son immobilier français. Un appartement peut être conservé, loué ou vendu après le départ. Mais selon le bien et le moment où la décision est prise, les conséquences fiscales peuvent être très différentes.
C’est toute la difficulté de la fiscalité immobilière du non-résident : il n’existe pas une règle unique applicable à l’ensemble du patrimoine. Les loyers restent généralement imposables en France, une vente peut continuer à générer une plus-value taxable, l’IFI peut subsister et le pays dans lequel vous vous installez peut lui aussi s’intéresser à vos revenus français.
Prenons un cas pédagogique fictif : Thomas, 42 ans, entrepreneur. Il quitte la France pour s’installer au Portugal. Il possède encore son ancienne résidence principale à Paris, valorisée 900 000 €, un appartement loué vide de 500 000 €, un studio meublé de 300 000 € et des parts de SCI représentant environ 500 000 € d’immobilier français. Sa vraie question n’est donc pas seulement de savoir combien il paiera d’impôt après son départ. Il doit surtout décider ce qu’il fait de chacun de ses biens.
En pratique, aucune option n’est systématiquement supérieure. Vendre mérite notamment d’être étudié lorsque le bien immobilise beaucoup de capital, présente un rendement faible ou bénéficie encore d’une exonération importante. Louer peut être cohérent lorsque son rendement net reste satisfaisant après fiscalité et que la gestion à distance est maîtrisée. Conserver le logement libre peut enfin avoir du sens lorsqu’un retour en France est probable, au prix de charges et d’un capital immobilisé sans loyer.
01Devenir non-résident ne fait pas sortir vos biens immobiliers de France
Thomas devient effectivement non-résident fiscal français. Son statut personnel change, mais ses appartements restent situés en France. Devenir non-résident fiscal ne fait pas sortir un bien immobilier situé en France de la fiscalité française.
Les revenus tirés d’un bien immobilier français restent en principe des revenus de source française. Une future plus-value peut continuer à être imposée en France et un patrimoine immobilier français suffisamment important peut rester soumis à l’IFI. Les conventions fiscales internationales peuvent modifier certaines modalités, mais elles ne font pas disparaître le lien entre le bien immobilier et son pays de situation.
La première idée à retenir est donc simple : l’expatriation change votre situation fiscale, pas la localisation de vos biens. En pratique, beaucoup de choses peuvent néanmoins évoluer : le périmètre de l’IFI, les prélèvements sociaux applicables ou encore l’intérêt de vendre ou de louer certains actifs. Pour Thomas, la bonne méthode consiste donc à reprendre son patrimoine bien par bien.
02Ancienne résidence principale : vendre, attendre ou louer ?
C’est la première décision importante de Thomas. Son appartement parisien est encore sa résidence principale au moment où il prépare son départ. S’il le vend avant de transférer sa résidence fiscale à l’étranger, la plus-value peut bénéficier de l’exonération applicable à la résidence principale, sous réserve d’en remplir les conditions. La date effective du changement de résidence fiscale mérite donc d’être établie avant de comparer les différents régimes d’exonération. Mais Thomas n’est pas nécessairement obligé de vendre avant de partir.
Un non-résident peut bénéficier d’une exonération sur la vente de son ancienne résidence principale française après son départ. Il faut notamment que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de résidence fiscale et que le logement soit resté à sa libre disposition entre son départ et la vente. Ces conditions sont cumulatives.
Cette exonération n’est toutefois pas ouverte quelle que soit la destination. Au moment de la cession, le vendeur doit notamment résider dans un État de l’Union européenne ou dans un État répondant aux conditions d’assistance prévues par le dispositif. Thomas vivant au Portugal, cette condition est remplie dans notre exemple.
C’est cette dernière condition qui change concrètement la décision. Thomas quitte Paris en septembre. Une agence lui propose de louer immédiatement l’appartement pour 3 000 € par mois pendant qu’il cherche un acquéreur. Sur le papier, laisser un appartement vide pendant plusieurs mois semble peu rationnel.
Pourtant, s’il le loue, Thomas n’a plus la libre disposition du logement. Quelques mois de loyers peuvent donc lui faire perdre l’accès à cette exonération spécifique, alors même que la plus-value latente peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros. La mise en location de l’ancienne résidence principale après le départ peut faire perdre la condition de libre disposition exigée pour l’exonération spécifique correspondante.
Perdre cette exonération spécifique ne signifie pas nécessairement que toute exonération disparaît. Un autre dispositif, distinct, peut permettre à certains non-résidents de bénéficier d’une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable par cédant, notamment sous conditions de résidence antérieure en France, de nationalité ou d’État éligible et de délai de cession. Les deux mécanismes répondent à des conditions différentes et doivent être examinés séparément.
La conclusion n’est pas qu’il faut systématiquement vendre ou laisser le logement vide. Il faut comparer ce que rapporte réellement la location avec la fiscalité potentielle de la vente avant de signer le bail.
Quelques mois de loyers peuvent modifier la fiscalité d’une plus-value beaucoup plus importante.
quitte son ancienne
résidence principale
française.
Vendre avant départ
Exonération de la plus-value de la résidence principale potentiellement applicable sous conditions.
Conserver temporairement
après départ sans louer
Thomas conserve la libre disposition
du logement.
L’exonération de la plus-value peut rester
accessible sous conditions.
Louer après le départ
Thomas met le logement en location.
La libre disposition n’est plus remplie.
L’exonération spécifique n’estplus accessible.
03Revenus fonciers du non-résident : comment sont imposés les loyers ?
Thomas conserve son deuxième appartement, déjà loué vide, qui lui rapporte 24 000 € par an. Comme le bien reste situé en France, ces loyers restent en principe imposables en France, même après son départ, sous réserve de la convention fiscale applicable. Une location nue relève des revenus fonciers, tandis qu’une location meublée relève des BIC.
Pourquoi parle-t-on alors souvent d’un taux de 20 % pour les non-résidents ? Parce que l’impôt sur leurs revenus français est calculé selon le barème progressif, mais avec un taux minimum d’imposition spécifique. Pour l’imposition en 2026 des revenus perçus en 2025, ce minimum est de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable, puis de 30 % au-delà. Ce 20 % ne s’applique donc pas directement aux 24 000 € de loyers encaissés par Thomas : on détermine d’abord son revenu net imposable, après application des règles propres aux revenus fonciers, puis l’impôt est calculé sur cette base.
Thomas peut toutefois demander l’application du taux moyen s’il lui est plus favorable. L’administration tient alors compte de ses revenus français et étrangers pour déterminer le taux correspondant à son niveau global de revenus. Si ce taux ressort par exemple à 14 %, il peut remplacer le taux minimum pour imposer ses revenus français. Ses revenus portugais ne deviennent pas pour autant imposables en France : ils servent seulement à calculer ce taux moyen.
Cette mécanique s’inscrit dans les règles générales d’imposition des non-résidents, qui varient selon la nature du revenu concerné.
Le « 20 % » correspond à un taux minimum d’imposition des non-résidents, pas à une taxe de 20 % appliquée aux loyers bruts.
04Prélèvements sociaux du non-résident : pourquoi Thomas peut être à 7,5 % ?
À l’impôt sur le revenu peuvent s’ajouter des prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers français. En droit commun, le taux est de 17,2 % pour une location nue et de 18,6 % pour une location meublée non professionnelle relevant des prélèvements sociaux sur le patrimoine.
Thomas vit au Portugal. Si, comme nous le supposons dans cet exemple, il est affilié au régime obligatoire de sécurité sociale portugais et n’est pas à la charge d’un régime obligatoire français, il est exonéré de CSG et de CRDS sur les revenus immobiliers français concernés. Il reste alors uniquement redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Dans son cas, c’est donc ce taux de 7,5 % qu’il faut retenir.
05LMNP et non-résident : ce qui change réellement
Thomas possède aussi un studio qu’il loue meublé. Le passage à la non-résidence ne fait pas disparaître les règles fiscales de la location meublée : les loyers restent imposés dans la catégorie des BIC et le bénéfice imposable continue d’être déterminé au micro-BIC ou au régime réel. La qualification LMNP ou LMP doit toutefois être appréciée avec les règles applicables au non-résident.
Depuis 2026, un point doit toutefois être revérifié pour les non-résidents : la qualification LMNP ou LMP. Lorsque vous n’êtes plus résident fiscal français, le test comparant les recettes de location meublée aux autres revenus d’activité tient désormais compte des revenus de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans votre État de résidence. Dans notre exemple, Thomas perçoit 18 000 € de recettes meublées : il reste sous le seuil de 23 000 € et demeure donc LMNP sans qu’il soit nécessaire d’appliquer le second critère.
Ce qui change, c’est d’abord le calcul de l’impôt sur le revenu : une fois le bénéfice BIC déterminé, il entre dans les revenus français de Thomas et est imposé selon les règles applicables aux non-résidents, avec le taux minimum ou le taux moyen expliqué plus haut. La base LMNP se calcule donc comme pour un résident, mais le taux d’impôt final n’est pas nécessairement le même.
La différence est plus nette sur les prélèvements sociaux. Un LMNP supporte normalement 18,6 % sur son revenu imposable. Mais Thomas, affilié au régime obligatoire portugais dans notre exemple, est exonéré de CSG et de CRDS : il ne reste soumis qu’au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
La fiscalité de la détention ne suffit toutefois pas à juger l’intérêt du meublé. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel en LMNP sont en principe pris en compte dans le calcul de la plus-value de manière à augmenter la base taxable, sous réserve de certaines exceptions. Une stratégie peut donc être efficace pendant la détention tout en devenant moins favorable au moment de la revente.
06Plus-value immobilière du non-résident : partir ne supprime pas l’impôt
Quelques années plus tard, Thomas décide de vendre son appartement locatif. Le bien est toujours situé en France : son changement de résidence fiscale ne suffit donc pas à faire disparaître la fiscalité française attachée à la vente. Une plus-value immobilière française peut donc rester imposable en France après le départ.
La plus-value immobilière imposable de Thomas est soumise à 19 % d’impôt sur le revenu. Comme il est affilié au régime obligatoire portugais et n’est pas à la charge d’un régime obligatoire français, il est exonéré de CSG et de CRDS et ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur la plus-value concernée.
Bonne nouvelle : les non-résidents bénéficient eux aussi des abattements pour durée de détention. L’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention et l’exonération complète des prélèvements sociaux après 30 ans.
Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières élevées peut également s’appliquer, avec un taux progressif compris entre 2 % et 6 %. Pour un bien présentant une forte plus-value latente, elle doit donc être intégrée au calcul du produit net réellement récupéré après la vente.
Dans le cas de Thomas, résident au Portugal, la question du représentant fiscal est simplifiée : un vendeur domicilié dans un État de l’Union européenne bénéficie en principe d’une dispense automatique. Pour certains vendeurs établis hors de l’UE ou de l’EEE éligible, un représentant fiscal peut en revanche être nécessaire, sous réserve notamment des dispenses liées au prix de cession ou à l’exonération pour durée de détention.
Le point essentiel est donc simple : attendre d’être non-résident ne rend pas automatiquement la vente d’un appartement français exonérée. Le calcul détaillé de la plus-value, les exonérations possibles et les règles relatives au représentant fiscal pourront être traités dans un article dédié.
07Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : ici, le départ peut réellement changer le périmètre
Pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la logique est différente. Un non-résident peut rester soumis à l’IFI sur son patrimoine immobilier français net taxable supérieur à 1,3 M€. Sous réserve des conventions internationales, sont notamment concernés les biens détenus directement et l’immobilier français détenu via une SCI, à hauteur de la fraction imposable correspondante.
Reprenons Thomas. Ses actifs immobiliers français représentent 2,2 M€ en valeur brute. Après prise en compte des dettes admises en déduction, supposons que sa valeur nette taxable s’établisse à 1,5 M€. Son départ ne fait donc pas disparaître l’IFI : sur cette assiette française, le même barème s’applique que pour un résident fiscal français.
La vraie différence concerne le périmètre. Une fois Thomas non-résident, les biens immobiliers qu’il possède ou achète au Portugal sont en principe hors de l’assiette française de l’IFI, sous réserve des conventions et règles particulières. Son immobilier français reste dans le champ de l’IFI, mais son immobilier étranger n’y entre plus.
Avant le départ
Résident fiscal français
Son patrimoine immobilier, en France comme à l’étranger, peut entrer dans le périmètre de l’IFI.
situé en FranceEntre potentiellement
dans le périmètre IFI.
situé à l’étrangerPeut également entrer
dans le périmètre IFI.
Après le départ
Patrimoine français toujours localisé en France
Le périmètre de l’IFI se recentre en principe sur l’immobilier situé en France pour un non-résident.
Appartement français en directReste potentiellement taxable.
Studio françaisReste potentiellement taxable.
Immobilier français via SCIFraction immobilière française potentiellement taxable.
situé à l’étrangerEn principe hors du périmètre français
de l’IFI du non-résident.
08Pays de résidence et convention fiscale : pourquoi la France n’est que la moitié du calcul
Thomas est désormais résident fiscal portugais. La France conserve des droits d’imposition importants sur ses biens immobiliers français, tandis que le Portugal peut également tenir compte de certains revenus ou plus-values selon ses propres règles. La convention fiscale franco-portugaise organise alors l’articulation entre les deux systèmes et prévoit des mécanismes destinés à éviter une double imposition.
Dans le cas franco-portugais utilisé ici, la convention fiscale permet à la France d’imposer les revenus provenant des immeubles situés en France ainsi que les plus-values immobilières françaises concernées. Il faut ensuite examiner les obligations applicables au Portugal et le mécanisme conventionnel permettant d’articuler les deux fiscalités. Pour un autre pays de résidence, la convention applicable doit être relue séparément.
Pour un Français installé en Asie, nous détaillons notamment l’articulation patrimoniale entre la France et la Thaïlande, où la fiscalité locale des revenus étrangers ajoute une dimension supplémentaire au raisonnement.
Plus largement, lors d’un départ vers un autre pays européen, les conventions fiscales permettent généralement d’organiser cette articulation et d’éviter qu’un même revenu soit effectivement imposé deux fois. Hors d’Europe, de nombreuses conventions existent également, mais leur contenu varie selon les États. Dans tous les cas, l’analyse doit donc être réalisée pays par pays, en tenant compte à la fois de la convention applicable et de la fiscalité locale.
La décision de vendre, louer ou conserver doit donc être prise actif par actif, en comparant la fiscalité française, celle du pays de résidence et le rôle que chaque bien doit encore jouer dans le patrimoine.
09Vendre, louer ou conserver : comment arbitrer avant de partir ?
La fiscalité ne suffit pas à décider. Pour chaque bien, Thomas doit comparer le rendement réellement net après vacance, gestion, charges, assurance, fiscalité et coût du financement avec ce qu’il récupérerait réellement en cas de vente.
Il doit ensuite intégrer la plus-value latente, les exonérations encore disponibles, la probabilité d’un retour en France, le coût d’un logement conservé libre et la concentration que représente encore l’immobilier français dans son patrimoine.
Enfin, une vente ne constitue pas la fin du raisonnement : si elle libère plusieurs centaines de milliers d’euros, il faut déterminer le rôle de ce capital dans l’allocation globale du patrimoine.
La décision pertinente n’est donc pas « vendre ou conserver son immobilier français » dans l’absolu. Elle consiste à déterminer, actif par actif, quelle fonction chaque bien doit encore remplir une fois le propriétaire installé à l’étranger. Cette réflexion s’inscrit plus largement dans l’analyse d’un patrimoine international.
Cet arbitrage immobilier fait partie des décisions à préparer avant une expatriation, aux côtés de la résidence fiscale, des titres de société et des placements.